ご挨拶 - ブログ開設の趣旨
アメリカでの資産形成を成功させるために

ファミリービジネスのサポートのために渡米して、早いものでもう40年が過ぎました。そして、私のライフワークである不動産業も、第一歩を踏み出したカリフォルニア時代から現在のハワイでのビジネスまで通算すると、すでに30年を超えました。

その間に携帯電話やインターネットなどが普及して、私たちの日常生活は大きく変わりました。ビジネスの世界も例外ではなく、それまでのビジネスモデルは劇的な変化を遂げ、新たなビジネスモデルが構築されました。アメリカで不動産業界を統括する正式な団体である全米リアルター協会（NAR：National Association of REALTORS）における活動においても、私は国際部門のディレクターとしてNARの会長に同行し、アジアおよび太平洋地区を訪れるチャンスに恵まれました。

NARでは、アジア・太平洋地区統括責任者および日本担当として毎月のように来日し、不動産業界のトップの先輩方、監督官庁である国土交通省の幹部の方々とお会いする中で、さまざまな形の意見交換会や勉強会を主催させていただき、日米の不動産業界のネットワーク構築と業務提携に尽力しました。

当時を振り返ると、アメリカの不動産情報を伝えるためには、英語の資料を日本語に翻訳する作業が欠かせませんでした。あれから十数年が過ぎましたが、不動産業に関わらず、日本では海外の情報は日本語に翻訳されていないと伝わらないことに変わりはありません。

外国語の自動翻訳機能も普及してきましたが、まだまだ直訳的で意味が通らないものも多く、特に不動産はそれぞれの国や社会に固有の文化や慣習、法律に精通している必要があるため、その国に住み、その地域の言葉と文化を理解し、専門業務に精通しているプロフェッショナルの力が必要不可欠です。

日本と同様にアメリカでも、多くの人にとって不動産への投資は人生最大の投資案件です。だからこそ、細かいニュアンスが伝わらない機械ではなく、信頼できる人と直接取れるコミュニケーションが大切なのです。

また、“売りっぱなし”ではなく、購入後のフォロー、つまり継続したサービス（賃貸管理や資産形成のアドバイスなど）を提供する法人を選ぶことも重要です。

私は執筆活動もしておりますので、日本の皆さんに、不動産に関わる話題を中心にハワイとアメリカのリアルな情報をお届けしたいと思い、このブログを開設しました。

このブログを通じて、日本の読者の皆さんに、ハワイとアメリカのリアルな日常をお伝えできれば幸いです。



「メニューバー」の左から順にご紹介します。

「プロフィール (My Profile & Company)」」は、私の経歴と私が所属する弊社のサービスをご紹介しております。


「ミッション (Mission Statement)」は、このブログを始めた理由を3つのポイントにまとめ、どのような視点からみなさんのお役に立とうと考えているのかを記載しております。


「ネットワーク (My Network)」は、ハワイの不動産購入に始まり、その後の資産管理や資産形成に必ずお役に立てるサービスをご紹介いたします。それは、私のハワイでのネットワークおよび私が所属する弊社の業務サービスです。
お客様がいらっしゃったときに、ハワイの不動産だけでなく、金融関連などの必要な業種のネットワークを、一気通貫＝ワンストップサービス(One -Stop Service) としてご紹介しております。


「お役立ち情報 (Useful Information)」は、購入前に知っておきたいハワイ（米国）の不動産情報（購入・売却の手順と登記までに必要な手続きや書類など）だけでなく、その後の資産管理や不動産管理 (PM: Property Management) に必要な情報、さらに米国での資産形成に必要な情報を掲載しております。


「不動産ニュース (Real Estate News)」は、２種類あります。
１つは、「リアルタイム (Real Time) 」として、全米の経済・不動産情報とハワイの経済・不動産情報を、チャートを使って１ページのPDFでお伝えします。

もう１つは、「米国＆ハワイニュース (U.S. & Hawaii News) 」です。全米リアルター協会(NAR: National Association of Realtors)、ハワイ州リアルター協会 (HAR; Hawaii Association of Realtors)、ホノルルリアルター協会 (HBR: Honolulu Board of Realtors)などから旬の不動産情報を、また大手経済紙「ウォール・ストリート・ジャーナル (The WallStreet Journal)」や有力紙「ワシントンポスト (The Washington Post) 」、地元紙『ホノルル・スター・アドバタイザー (Honolulu Star Advertiser) 」や経済誌などからも、ホットな経済情報をお伝えいたします。


「ハワイの生活 (Life in Hawaii) 」では、米国在住40年以上の経験から、以前に住んでいたカリフォルニア（米国）や、現在の拠点となっているホノルルとハワイ州の生活や文化、諸習慣などについて、日々の出来事や人との触れ合いの中で感じたことを、筆者の目を通して率直にお伝えしております。
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お役立ち情報

ハワイでの不動産取引のプロセスチャート

(Real Estate Transaction Process in Hawaii)

相関図
セラー側
バイヤー側

ハワイでの物件売却手続きの流れ

(Seller Side: How to Sell a Property in Hawaii)

ハワイでの物件売却手続きの流れ: セラー側 zoom_in

  • ① 売却のご相談とご契約・専属専任媒介契約

    エージェントを選んだら、物件売買に関しての手立てなどのブリーフィングを専属のリスティングエージェント (Listing Agent) から受けます。その際にマーケット市況などの説明もあるかと思われますが、どのような価格で販売するのかも決めます。リアルターは、物件に関しての情報を収集したら、地元のMLS（物件情報検索サイト：ホノルルはHiCentral MLS) に販売物件を48時間以内に登録します。物件のオーナーが記載しなければいけない事項（物件情報開示書：SRPDS - Seller’s Real Property Disclosure Statement）もありますので、リスティングエージェントに詳細を聞いて、記述するようにして下さい。

  • ② MLSに物件を掲載

    オファーが入ってきましたら、その内容（金額と条件）をリスティングエージェントから説明を受けます。オファーが一度に複数入ってきた場合は、どのように対処をするかをエージェントと良く相談をして下さい。

  • ③ オファーの受理

    日本の不動産取引とは違い、ハワイ（米国）では全ての不動産取引は書面で行わなければいけません。ですので、入ってきたオファーを精査し、どのような価格と条件ならば受け入れられるかを記述して、バイヤー側に提出します。一度で済む場合もあれば、何度かやり取りをすることもあるかもしれませんので、根気強く対応することが肝要です。すべての金額と購入条件が満たされれば「成約」となります。ハワイ（米国）では売主と買主が同じ書面にサインをしなくとも契約は成立します。現在、ほとんどの取引で電子署名（DocuSign) が利用されていますので、エージェントに確認をしてみて下さい。

  • ④ 交渉〜合意

    成約された当日もしくは翌日に、エスクローが開設されます。米国では州によって誰がエスクロー業務を担当できるかが違いますが、どこでも州からの許認可を受けている法人が担当します。エスクロー業務は、エスクローを担当するエスクローオファイサーによって賄われます。エスクローからエスクロー指示書が来ますので、その時間軸に従い売買を進めます。

  • ⑤ エスクローの開設

    事前権限報告書とは、エスクロー会社から依頼されたタイトル・インシュランス(権原保険)会社が、物件の所有に関しての瑕疵がないかどうかをチェックします。この場合の「瑕疵」とは、日本の物件担保責任とは違い、現在物件を所有するオーナーが本当の所有者か、税金などの滞納はないか、訴訟などの告訴は物件に課されていないかなどを審査します。これがクリアーされれば、物件に瑕疵なし（Free & Clear) の状態となります。

  • ⑥ 事前権限報告書の提出

    ハワイ在住ならば、エスクロー会社に行けば公証人がいますので、そこで手続きは完了です。もし、ハワイにいなければ、日本にある米国大使館か領事館、あるいは日本の公証役場（東京か大阪）で手続を行なって下さい。日米の不動産取引に慣れているエージェントならば、公証手続のベストな場所をアドバイスしてくれるかと思いますので、詳細は確認して下さい。そして、公証手続を終えた書類を、期日までにエスクロー会社に返却するようにして下さい。

  • ⑦ シロアリ駆除

    米国の州によっての違いはありますが、ハワイではターマイトインスペクション（シロアリ検査）の費用は売主の負担となります。エージェントに相談をして、どの会社にいつ依頼するのかを確認して下さい。

  • ⑧ 譲渡証書の発行＆登記手続き

    通常ならば、エスクローのクロージングの3日前までには代金が振り込まれてくるはずです。セラーとしては、セラーのエージェントがバイヤー側のエージェントと、ファイナルウォークスルー (Final Walk-Through) を行っている時期ですので、登記日までに鍵など必要なものをエージェントに渡しておくようにして下さい。最終的には、物件の名義が買主に変わり、登記が完了します。

ハワイでの物件購入手続きの流れ

(Buyer Side: How to Buy a Property in Hawaii)

ハワイでの物件購入手続きの流れ: バイヤー側 zoom_in

  • ① ご購入の前に・エージェント依頼

    ホノルルで物件を購入する際は、ホノルル・リアルター協会所属の不動産会社のリアルターを選ぶことをお勧めします。ちなみに買主側のリアルターをバイヤーズ・エージェントとも呼びます。ホノルルの市場に出ている販売物件は、MLS（Multiple Listing Service）という物件情報検索サイトに全て登録されています。日本と違い、エージェントが利用するこのシステムは、一般の人でも物件の検索が可能です。MLSでは物件情報が公平に提供されています。一般的に売主は専属専任媒介契約 (Exclusive Right to Sell) で1つの会社と契約するのが普通ですが、情報公開という観点から透明性が保たれており、アメリカでは買主に特定の会社からしか情報が入らないということはありません。アメリカでは各個人がライセンスを持っているため、会社を指名するより直接エージェント（不動産取引の資格を持ったリアルター）に売買取引を依頼するのが一般的です。日本では複数の業者から情報を提供されることで、より多くの物件情報を得られると考えられていますが、アメリカにおいてはMLSで全ての販売物件情報が共有されるため、信頼できるエージェントを選び、どのような目的で物件を購入するのか検討されると良いでしょう。

    ・購入目的：マイホーム、セカンドホーム、減価償却など資産活用、社宅や福利厚生。

    ・予算：ローン申請する場合は予めローンオフィサーと会い、必要書類の準備が必要です。

    ・家族構成：ペットも含めて使用面積や部屋数など考慮します。

  • ② 物件の選定・物件検索〜内覧（ショーイング）

    前述のようにハワイの物件はMLSの一般向けサイトから自由に検索出来ます。現段階のMLSは英語表記のみですが、エージェントと連絡をとりながら、物件情報を入手することをお勧めします。毎週日曜日の午後に行われるオープンハウスでは、予約なしに物件を見ることが可能です。それ以外にも、業者間の内覧（ブローカーズオープン）や、個別内覧などもあります。出来る限り現地に赴き、ご自身で物件を確認することが理想ですが、難しい場合はMLSサイトの情報や写真だけでなく、エージェントによるコメントやアドバイス、別途に撮影した写真や動画も役立ちます。内覧の際には、周りの環境や学校、病院、ショッピングセンターへのアクセスなども確認すると良いでしょう。アメリカでは不動産所有はライフスタイルによって変わっていくものと考えられています。家庭によっては、5～8年毎に買い替えたり、自宅として2軒まで所有できる税制面の恩恵もあることから、マイホームというだけでなく、長期の大切な資産形成としても活用されています。

  • ③ ご購入の申し込み・オファーの提出

    アメリカでは不動産の取引は全て書面で行われるよう義務付けられています。買付を申し込むことを「オファーを出す」と言います。購入したい物件は、先ず書面で意思表示する必要があります。ハワイでは売買契約書をパーチェス・コントラクト (PC: Purchase Contract) と呼び、これに希望購入金額や条件など記載します。購入プロセスはオファー書類に基づいて登記まで導かれます。どのような条件が必要であるか、エージェントと相談して記入していきます。住宅ローンが必要な場合は、早い段階からローンオフィサー（モーゲージ・ブローカー）に相談することをお勧めします。ローン審査には時間が掛かり、一般的に審査から取得まで45～60日間を要します。

  • ④ 交渉〜合意・ご成約

    全てのオファーには有効期限が付いています。売主がオファーを承諾する場合、買主が指定した期限までに返事することでオファーが成立します。

  • ⑤ エスクローの開設

    オファーが成立するとエスクロー会社がエスクローを開設します。エスクロー会社は、売主と買主が直に顔を会わせることなく金銭の受領確認や権利書類の移行を安全に進めるための中立的な第三者機関です。エージェントは売買契約書で決められた各項目を期間内に履行するよう買主/売主をサポートします。

    ・手付金

    ・登記書類の署名及び公証手続き
    登記書類には売主と買主の署名が必要です。ホノルルのエスクロー会社で行うことが難しい場合は、日本の米国大使館/領事館や公証役場で行い、公証書類をエスクローに提出します。

    ・最終点検
    売買契約書に示された期日（クロージングの3～5日前）までに、ファイナル・ウォークスルーを指示します。基本的には、売主と買主のエージェントが行います。

    ・最終金額のお支払い
    残金を所定の日時までにお支払いください。

    ・クロージング～登記
    クロージング・ステートメントの準備および登記の確認。またクロージング前に、海外不動産投資税法（FIRPTA：Foreign Investment in Real Property Tax Act）とハワイ州源泉課税（HARPTA）の徴収依頼の書面がエスクロー会社から買主宛に送付されますので、忘れずに売主側の署名をもらい、エスクロー会社に送り返してください。不動産取引によるキャピタルゲイン（利益）にかかる税金は、売主側に支払い義務がありますが、エスクローを通じてその徴収をする義務は買主側にあります。

  • ⑥ デューデリジェンス

    売買契約書で事前に合意した事項は、大きく分けて住宅ローンとホームインスペクションになります。それぞれを必要期限内に実施するのですが、日本からの投資家は多くの場合、米国のモーゲージ（住宅ローン）を利用しない傾向にあるので、ほとんどはホームインスペクションになると思います。これはバイヤーの費用で実施するもので、売買契約書に示された期日内（一般的にはエスクローが開設されてから一定期間内）に、プロのホームインスペクターを使って、購入物件の建物の状況を調べる必要があります。チェックした内容は、ホームインスペクションレポートとして、バイヤーとそのエージェントに開示されます。バイヤーがハワイに滞在できない場合は、エージェントを通じて、ビデオや報告書などでタイムリーに建物の状況報告を受けられます。

  • ⑦ 追加の手付金 (第二次手付金) と公証手続き

    全米の取引の90％以上が既存住宅となりますので、エスクローを通じて、書面で前述のホームインスペクション条項（契約書ではJ-1）の承認を行います。相手側に書面で承認を伝えてから、契約書に示された期日内に追加の手付金の送金を行います。その後、登記書類の一つとして、譲渡証書の公証手続が必要になります。購入物件の所在地で必要書類に署名する必要がありますが、海外投資家の多くはそれが不可能ですので、日本にある米国大使館あるいは総領事館、または東京や大阪にある公証役場にて、譲渡証書の公証手続を行います。

  • ⑧ 引き渡し

    エスクローのクロージング日が、登記する日になります。朝一番で登記手続が行われます。登記完了後は、エスクロー会社からエージェント（バイヤーズ・エージェント）に連絡が入り、登記の完了が伝えられます。その後、鍵と権利証書のコピーが買主に渡り、お取引が完了となります。